באיזו מדינה הכי קל לסגור מרפסת?
הקבלן הישראלי אוהב להתלונן על הליכי התכנון והבנייה הארוכים, אך אלה קיימים בכל מדינה מתוקנת. חוקרת התכנון, רחל אלתרמן אומרת שאת "גן העדן" שלהם ימצאו הקבלנים רק בעולם ה-3. ישראל ייחודית רק בבעלות הממשלתית על הקרקע, אך זו עדיין לא סיבה לכך שהליכי התכנון המקומיים מסורבלים יותר מבהולנד
הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, הנידונה בימים אלה בכנסת, מלווה - כרגיל אצלנו - בוויכוחים לוהטים ומאבקים סוערים. הקמפיין לקידום הרפורמה, שבראשו עומד ראש הממשלה בנימין נתניהו בכבודו ובעצמו, מלבה ומעורר את הטענות המוכרות נגד הבירוקרטיה הישראלית, שמעכבת את הליכי הבנייה ופוגעת בדייר הפשוט, ש"לא מצליח לסגור מרפסת".
בהשוואה בין ישראל למדינות אחרות, האם הליכי התכנון והבנייה בישראל אכן ארוכים ומסורבלים במיוחד? המשבר הכלכלי מעכב פעילות נדל"נית בכל מקום, ולעתים עוצר אותה לגמרי, אבל המשבר יחלוף והבנייה תחזור.
ההשוואה בין הליכי תכנון ובנייה היא משימה סבוכה, שקשה לבצע אותה בשיטוט מהיר בין אתרים ממשלתיים, כמו השוואה בין תקציבים ומיסים. חוקי התכנון שונים לא רק ממדינה למדינה, אלא גם ממחוז למחוז. החוק אינו קובע במדוייק כמה זמן אמור לארוך כל אישור, והמציאות בשטח אינה תואמת תמיד את החוק היבש.
לכאורה, הכתובת הטובה ביותר לשאלות הללו הם היזמים עצמם: חברות נדל"ן ישראליות פועלות, כידוע, בכל רחבי תבל, ומנהליהם יודעים היטב מה קורה בחו"ל ומה ההבדל בין מדינה למדינה. משיחה און-רקורד עם קבלנים עולה, לרוב, שההליכים בישראל ארוכים וטרחניים ביותר. במקרים רבים, הם מאשימים את הבירוקרטיה בעיכוב פרוייקטים, במלאי הדירות המידלדל וגם במחירים המאמירים של הדירות, ומתבלים את דבריהם ב"איומים" סמויים בנוסח "עדיף לנו ללכת לבנות בחו"ל".
האם היזמים מדברים מפוזיציה, כחלק מהלחץ הטבעי שלהם לקצר הליכים? בשיחות שלא לייחוס הם מדברים קצת אחרת. "חוקי הבנייה במזרח אירופה נוקשים יותר מאשר בישראל", אומר יזם ישראלי גדול שהקים פרוייקטים נדל"ניים רבים בפולין, הונגריה ורומניה - שסירב להיחשף בשמו. "הקבלנים הישראלים אוהבים להתלונן", הוא אומר, "אבל התקנים של האיחוד האירופי לאיכות הסביבה ולבטיחות יותר מחמירים מהתקן הישראלי, והרשויות שם מקפידות עליהם. כך, למשל, מחוייב הקבלן לאפשר לכל נכס חשיפה של שלוש עד חמש שעות לאור השמש, הרבה מאוד בשביל מדינה חשוכה כמו פולין".
התשובות האובייקטיביות ביותר לשאלות כאלו נמצאות באקדמיה. מסתבר שאחת מהחוקרות החשובות בנושא נמצאת בישראל: הפרופסור רחל אלתרמן , מתכננת ערים וראש המרכז לחקר העיר בטכניון. אלתרמן כתבה כ-200 מחקרים וכמה עשרות ספרים על מחקר השוואתי של עסקי מקרקעין והליכי תכנון ובנייה ברחבי העולם. בשיחה עמה ניסינו לבדוק את טענות הקבלנים ולקבל פרופורציה על מצבה של המרפסת הישראלית - ביחס לעולם.
